当前位置:首页 > 房产 > 正文

中国房地产信息网

未知 2019-01-14 12:45

  经济新常态下的2016年,降首付、降准、营改增、土地限价等政策频频出台。在经历了2016年的空前繁荣之后,步入2017年,广州房地产市场格局发生了进一步分化。房地产市场一系列新政之下,第二季度广州商办物业市场呈现出怎样的变化与发展趋势?

  近日,全球知名房地产服务机构第一太平戴维斯、仲量联行和戴德梁行发布市场研究分析报告,就广州2017年上半年及第二季度商办物业市场进行回顾与展望。

  2017 年1-5月,广州实现社会消费品零售总额3770.83亿元,增长8.8%,增速较上年同期提高0.2个百分点。经历了前期的高速发展,限额以上网上商店零售额增速由2015年的60%左右明显放缓,2017年1-5月,广州限额以上网上商店零售额增速录得17.8%,实体零售逐步回暖。

  在供应方面,第一太平戴维斯的数据显示,第二季度广州没有新增优质购物中心开业入市,目前总体存量约为460万平方米。一栋建面约10万平方米的优质购物中心将于下季度开业,而其它项目将于第四季度集中交付,总体量共达23万平方米;第一太平戴维斯预计,2018年广州优质零售物业供应迎来高峰,短期内广州优质零售物业市场租金将会继续承压。

  在经历了业态调整升级后,购物中心运营状态呈现向好趋势。天河路商圈的万菱汇不仅迎来了空置率的回落,客流量也出现了明显的回升。由于前期的业态升级调整,以及第二季度新增物业极其有限, 2017年上半年全市优质商业租金、空置率表现平稳,天河路商圈表现尤为亮眼。第一太平戴维斯的数据显示,天河路商圈首层租金录得连续九个月上涨,且其涨幅位居其它商圈之首。

  随着城市规模的不断扩大及消费需求的不断发展,中心区域零售物业新增供应较为有限,越来越多的开发商开始探索向外围区域扩张,区域性、社区型商业成长迅速,广州零售市场多中心化趋势日渐凸显,新商圈的崛起势必将进一步丰富广州的零售市场版图。

  广州市商业市场格局将逐步向外围扩展。第一太平戴维斯研究发现,白云区、海珠区等老城区的社区型购物中心,由于其品牌逐渐丰富及居民消费习惯的转变,其对家庭客群的吸引力正不断增强。

  与此同时,服饰类零售商们加速布局郊区。仲量联行研究发现,在第二季度,服饰类零售商的销售业绩表现与此前数季度相比开始有所改善,这得益于中高档服饰零售商销售额的上升,同时服饰类零售商们对郊区的新兴商圈如花都和南沙等也开始展现出扩张的兴趣。然而,尽管服饰类零售商对待扩张的态度有所转变,新宝5测速但销售额的提升仍未完全反映到租赁需求上,整体而言他们的扩张态度仍属谨慎。

  在零售业态配比方面,第一太平戴维斯数据显示,全市体验式业态占比为37.9%,同比上涨2.2个百分点,餐饮、儿童类租户及其他生活体验类业态将维持稳定的扩张计划。上半年适逢清明节、五一节、端午节和六一儿童节等多个节日,广州各大购物中心均推出相应活动。中庭展览成为购物中心新兴的创收方式,通过增加商家活动、企业或个人活动、艺术展览等形式,增加商场人流量带来潜在消费。

  2017年下半年,包括白云汇、安华汇等在内的优质商业物业预计将会交付使用。戴德梁行研究部经理缪舒怡表示,现有优质商业应继续进行业态升级和品牌调整的步伐,以应对日趋激烈的市场竞争,而多种类型、不同定位的购物中心在共同推动广州零售市场版图进一步成长的同时,市场或将面临暂时的租金成长乏力、空置率攀升等压力,激烈的市场竞争对运营提出了更高的要求。

  投资市场基本保持稳定。第二季度,西城都荟以约41亿人民币的价格成交,同时,其他优质购物中心的成交案例也有轻微增多。仲量联行分析认为,新宝5测速投资市场整体情绪仍较活跃,但投资者目前普遍坚持自身对回报率的要求,而短时间内全市租金增长的预期又难有大幅的改观,因此全市优质零售物业的资本值基本保持稳定。

  2017年一季度,广州实现地区生产总值4692.4亿元,同比增长8.2%,增速高于全国及全省平均水平;第三产业增速领跑一线城市;固定资产投资总额录得927.3亿元,其中房地产投资443.7亿元,同比增长10.6%,增速高于北上深。

  经历了2016年的供应高峰,2017年的广州甲级写字楼市场新增供应暂时回落。缪舒怡认为,随着珠江新城新增供应逐步进入尾声,未来广州甲级写字楼新增供应将由琶洲、金融城接棒,“一江三带”商务区格局将逐步形成。

  第一太平戴维斯数据显示,广州甲级写字楼市场二季度共有两栋新项目交付,分别来自于珠江新城和琶洲板块。为广州甲级写字楼市场新增14.1万平方米供应面积,推高全市存量升至489万平方米。较去年而言,广州甲级写字楼新增供应大幅减少,市场整体趋于稳定。

  珠江新城继续成为广州写字楼市场的核心板块,该商务区2017年上半年的平均租金及吸纳量引领全市。仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示,“回顾近两个季度,广州甲级办公楼整体租赁需求平稳中略有上升,新近落成的尤其是珠江新城的优质办公楼项目继续受到租客的欢迎,其中互联网与IT公司扩租意愿较为明显,新兴市场琶洲租赁需求也明显上升,但市场整体租金走势则出现分化”。

  产业落位助力市场吸纳。近年来,广州产业发展的提量提质,招商引资的持续发力。截止2016年末,全市新注册企业13.7万家,同比增长34.3%,注册资本8271亿元,同比攀升43.4%。全市新增投资项目数量保持快速增长,截至2016年末,288家世界500强企业投资广州,投资项目797个,其中总部或地区总部120家。

  戴德梁行分析认为,广州产业迅速发展良好地支撑了写字楼市场的成长。金融、TMT、专业服务行业继续成为广州写字楼市场的吸纳主力,戴德梁行数据显示,上半年办公面积扩张的企业中,金融类占比36%,TMT占比31%,专业服务占比21%。内资企业表现进取,继续成为办公需求的主要来源,上半年租赁成交面积占到总面积的85%,外资企业表现则相对保守。

  从广州重点商务区分布情况及演变来看,琶洲正在取代珠江新城,成为新的甲级写字楼主要供应区域。第一太平戴维斯预计,“琶洲写字楼市场将迎来密集交付”。琶洲电商总部集聚区内写字楼项目有望于今年全部开始动工;下半年,琶洲区域将再有1栋写字楼建成入市,总体量约为12万平方米。一方面,大量的供应将加速片区发展和商务氛围的凝聚,另一方面也将给区域内带来竞争和消化压力。新宝5测速

  “新兴市场琶洲的租赁需求明显上升”,戴德梁行研究部经理缪舒怡指出,不少科技类公司开始从产业园向琶洲搬迁和升级,此外一些国企对该区域也有大面积的租赁需求。再加上该区域的新竣工甲级项目增多,因此琶洲市场近半年的净吸纳量可观。而且,随着配套设施和商务环境的不断完善,上半年琶洲商务区在加快市场吸纳的同时,租金涨幅领先于其他主要商务区。

  琶洲商务区继续保持迅速成长。第一太平戴维斯研究数据显示,在过去12个月的甲级写字楼的供应和需求中,珠江新城的供应占到62%,琶洲的供应只有29%,然而在写字楼的吸纳分布上,珠江新城只有47%,琶洲却达到了44%。

  第一太平戴维斯华南区市场研究部高级分析员黎毅桦表示,虽然珠江新城未来稀缺的供应将在一定程度上推高租值,但其片区内可租面积仍比较充裕,新宝5测速且随着琶洲和国际金融城建设的推进,新项目将“抢走”市场有效需求,业主对大幅度提租仍保持谨慎态度。

  在广州写字楼投资交易方面,仲量联行报告显示,虽然在2017上半年录得几笔较大面积的散售成交,但由于广州市场可售甲级办公楼现楼仍然稀缺,自用需求较大的买家不得不转而考虑在建项目或非甲级项目,甚至转投土地市场。而散售市场则受广州市3.30新政影响,交投活跃度有所减弱,因此第二季度甲级办公楼资本值仅保持平稳。仲量联行预计,综合上半年表现而言,2017第二季度末资本值较2016年末上涨1.7%。(作者:胡晓会)

标签